Volltextveröffentlichungen (4)

• Wolters Kluwer

  Vergleichsobjekt - Schätzung der üblichen Miete - Übliche Miete - Kostenmiete - Heranziehung - Öffentliche Förderung - Mietabweichung - Hauptfeststellungszeitpunkt - Einheitsbewertung - Überregionaler Wohnungsmarkt

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BewG (1965) § 79 Abs. 2

• datenbank.nwb.de(kostenpflichtig, Leitsatz frei)

  Abweichung der üblichen Miete von der vereinbarten Miete um mehr als 20 v. H. kann nach der Kostenmiete geprüft werden

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• BFHE 114, 264
• BStBl II 1975, 191

Wird zitiert von ... (14)Neu Zitiert selbst (8)

• BFH, 10.08.1972 - VIII R 82/71

  Wohngrundstück - Bewertung als Einfamilienhaus - Nutzungswert - …

  Auszug aus BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  a) Die Klägerin wendet dagegen zunächst unter Berufung auf das BFH-Urteil vom 10. August 1972 VIII R 82/71 (BFHE 106, 543, BStBl II 1972, 883) ein, das FG hätte mangels vergleichbarer vermieteter Einfamilienhäuser in der Umgebung auf den überregionalen Wohnungsmarkt abstellen müssen.

  Dabei verkennt die Klägerin, daß im Entscheidungsfalle VIII R 82/71 eine auf § 8 Abs. 2 EStG i. V. m. § 217 AO gestützte Schätzung des Nutzungswerts einer eigengenutzten Wohnung durchzuführen war, die nicht den Bindungen des § 79 Abs. 2 BewG unterliegt.

  Es trifft zu, daß der VI. und der VIII. Senat des BFH in ihren Entscheidungen vom 8. März 1968 VI R 175/66 (BFHE 92, 8, BStBl II 1968, 435) und VIII R 82/71 eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals bzw. des Eigenkapitals in Höhe von 4 v. H. angenommen haben.

  Dies kommt vor allem in dem Urteil VIII R 82/71 klar zum Ausdruck, das von der "Verzinsung des Eigenkapitals" spricht und damit das für die Herstellung des bebauten Grundstücks eingesetzte Kapital dem Eigenkapital gleichsetzt.

• BFH, 11.10.1974 - III R 103/73

  Bei fehlender Vergleichsmiete kann die Kostenmiete als übliche Miete angesetzt …

  Auszug aus BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  Der Senat hat jedoch mit Urteil vom 11. Oktober 1974 III R 103/73 (BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54) entschieden, daß in Fällen, in denen vermietete Vergleichsobjekte nicht feststellbar sind, die denselben mietpreisrechtlichen Bindungen wie das zu bewertende Grundstück unterliegen, die Kostenmiete als übliche Miete angesetzt werden könne, wenn das zu bewertende Grundstück nach den preisrechtlichen Vorschriften vom Hauptfeststellungszeitpunkt zur Kostenmiete vermietet werden durfte.

  Der Senat hat mit Urteil III R 103/73 allerdings auch entschieden, daß die Kostenmiete nicht als übliche Miete angesehen werden könne, wenn sie nach den örtlichen Verhältnissen des Wohnungsmarktes nicht zu erzielen wäre.

  Der Senat hat schon in seiner Entscheidung III R 103/73 dieser pauschalen Ermittlung der Kostenmiete grundsätzlich zugestimmt.

• BFH, 17.07.1967 - GrS 1/66

  Entscheidung des Großen Senats - Mitwirkung eines Richters - Erkennender Senat - …

  Auszug aus BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  Es ist unschädlich, daß die Klägerin dies nicht gerügt hat, denn Streitgegenstand des steuergerichtlichen Verfahrens ist nicht das einzelne Bewertungsmerkmal, sondern die Rechtmäßigkeit des Feststellungsbescheids über den Einheitswert (vgl. BFH-Entscheidung vom 17. Juli 1967 GrS 1/66, BFHE 91, 393, BStBl II 1968, 344).

 
• BFH, 02.06.1971 - III R 105/70

  Ertragswertverfahren - Bewertung bebauter Grundstücke - Reinertrag - Übernahme …

  Auszug aus BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  Zwar hat der Senat mit Urteil vom 2. Juni 1971 III R 105/70 (BFHE 102, 563, BStBl II 1971, 675) entschieden, daß im Fall der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter die vereinbarte Miete zu erhöhen sei.
• BFH, 24.11.1972 - III R 20/72

  Verlorene Baukostenzuschüsse gehören zur Jahresrohmiete; Erhöhung der …

  Auszug aus BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  Die durch § 79 Abs. 3 BewG vorgeschriebene Erhöhung der Jahresrohmiete um 12 v. H. für bestimmte grundsteuerbegünstigte Wohnbauten diente nur dem Ausgleich der in den Vervielfältigern pauschal berücksichtigten Grundsteuerbelastung (vgl. Entscheidung des BFH vom 24. November 1972 III R 20/72, BFHE 107, 472, BStBl II 1973, 109); sie stellt dagegen keine Nebenleistung des Mieters dar und muß deshalb bei einem Mietenvergleich unberücksichtigt bleiben.
• BFH, 08.03.1968 - VI R 175/66

  Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des im Grundstück angelegten …

  Auszug aus BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  Es trifft zu, daß der VI. und der VIII. Senat des BFH in ihren Entscheidungen vom 8. März 1968 VI R 175/66 (BFHE 92, 8, BStBl II 1968, 435) und VIII R 82/71 eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals bzw. des Eigenkapitals in Höhe von 4 v. H. angenommen haben.
• BFH, 16.11.1971 - VIII R 37/68

  Überprüfung der Würdigung - Würdigung auf tatsächlichem Gebiet - Fehler der …

  Auszug aus BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  Hierin liegt ein materiellrechtlicher Mangel (vgl. BFH-Entscheidung vom 16. November 1971 VIII R 37/68, BFHE 104, 277, BStBl II 1972, 349).
• BFH, 19.04.1972 - I R 62/70

  Überlassung eines Einfamilienhauses - Nutzung durch Gesellschafter - Verdeckte …

  Auszug aus BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  Der I. Senat des BFH hat in seinem Urteil vom 19. April 1972 I R 62/70 (BFHE 105, 364, BStBl II 1972, 594) zur Schätzung der Höhe einer verdeckten Gewinnausschüttung eine Verzinsung von 4 v. H. sogar als Obergrenze des möglichen Schätzungsrahmens angesehen.

• BFH, 10.08.1984 - III R 41/75

  Schätzung der üblichen Miete für eigengenutzten Wohnraum bei im …

  Es kommen nur innerhalb derselben Region belegene Objekte in Betracht (vgl. BFH-Urteil vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).

  Jedem Grundstückseigentümer bleibt es jedoch unbenommen, eine abweichende (niedrigere) individuelle Kostenmiete für sein Grundstück darzulegen (BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).

  Der erkennende Senat hat die Ableitung der üblichen Miete aus der pauschal ermittelten Kostenmiete zwar gebilligt (vgl. BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54; BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).

• BFH, 18.11.1998 - II R 79/96

  Kostenmiete bei Aufstellung der Mietspiegel

  Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36), besteht grundsätzlich auch für die Aufstellung der Mietspiegel.

  Hinsichtlich des auf die durchschnittlichen Grundstücks- und Gebäudeherstellungskosten anzuwendenden Kostenfaktors bei freifinanziertem Wohnungsbau ist der BFH in seinen beiden Entscheidungen in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54 und in BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, in denen es ebenfalls um die Ermittlung von "Kostenmieten" als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der üblichen Miete ging, von einer "Kostenmiete" in Höhe von 7 v.H. der Gesamtkosten ausgegangen.

• BFH, 04.03.1999 - II R 106/97

  Jahresrohmiete i.S. des § 79 BewG

  Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36), besteht grundsätzlich auch für die Aufstellung der Mietspiegel.

  Die Kostenmiete beträgt hier nach dem --mit Ausnahme des zugrunde gelegten Kostenfaktors von 7, 5 v.H.-- nicht zu beanstandenden Ermittlungsverfahren der OFD bei Grundstücks- und Baukosten für Objekte mit guter Ausstattung in Höhe von 660 DM/m² und bei Zugrundelegung eines Kostenfaktors von 7 v.H. (vgl. BFH-Entscheidungen in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und in BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie die o.g. Entscheidung in BFHE 187, 104, BStBl II 1999, 10) 3,85 DM/m² (660 DM x 7 v.H. = 46, 20 DM; 46, 20 DM : 12 = 3,85 DM/m²).

 
• BFH, 28.01.1977 - III R 58/76

  Bei pauschal ermittelter Kostenmiete kommt ein Zuschlag wegen Übernahme der …

  Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest (Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191), daß bei Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren auf der Grundlage der pauschalierten Kostenmiete eine Erhöhung der Miete wegen Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht in Betracht kommt.

  Bei Ansatz dieser pauschalierten Kostenmiete als übliche Miete kann nach der Rechtsprechung des Senats die Miete nicht wegen Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder, was dem gleichsteht, durch den die Wohnung selbst bewohnenden Eigentümer erhöht werden (BFH-Entscheidungen III R 103/73, vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).

  Diese Einwendungen beruhen indessen auf einem Mißverständnis, das durch die Fassung der Urteile III R 103/73 und III R 82/73 ausgelöst worden sein mag.

• BFH, 04.03.1999 - II R 69/97

  Kostenmiete; Mietspiegel

  Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36), besteht grundsätzlich auch für die Aufstellung der Mietspiegel.

  Die Kostenmiete beträgt hier nach dem --mit Ausnahme des zugrunde gelegten Kostenfaktors von 7, 5 v.H.-- nicht zu beanstandenden Ermittlungsverfahren der OFD bei Grundstücks- und Baukosten für Objekte mit sehr guter Ausstattung in Höhe von 870 DM/qm und bei Zugrundelegung eines Kostenfaktors von 7 v.H. (vgl. BFH-Entscheidungen in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und in BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie die o.g. Entscheidung in BFHE 187, 104, BStBl II 1999, 10) 5,07 DM/qm (870 DM x 7 v.H. = 60, 90 DM; 60, 90 DM : 12 = 5,07 DM/qm).

• BFH, 17.02.1999 - II R 48/97

  Mietspiegel

  Dies schließt es jedoch nicht aus, insbesondere in den Fällen, in denen innerhalb eines FA-Bezirks keine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist, bei der Aufstellung der Mietspiegel auf außerhalb des FA-Bezirks gelegene Objekte derselben Region zurückzugreifen (vgl. BFH-Urteil vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, unter 3. a).
• BFH, 24.07.1985 - II R 147/77

  Gemischtgenutzte Grundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten, wenn ein …

  Es ist der Auffassung, der Ansatz einer tatsächlichen Miete als Jahresrohmiete setze voraus, daß diese anhand der üblichen Miete überprüft werden könne (Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).

  Wie der BFH in seiner Entscheidung in BFHE 114, 264, 267, BStBl II 1975, 191 ausgeführt hat, ist es zur Feststellung, ob eine tatsächlich vereinbarte Miete - wie im Streitfall - um mehr als 20 v. H. von der üblichen Miete abweicht, erforderlich, eine Vergleichsmöglichkeit zu schaffen.

• BFH, 19.12.1975 - III R 6/75

  Ermittlung der üblichen Miete für ein mit öffentlichen Mitteln gefördertes …

  Das entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. die Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, vom 29. November 1974 III R 81/73, BFHE 114, 257, BStBl II 1975, 188, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).

  Auch steht der Gegenbeweis dem Grundstückseigentümer ohnehin offen (vgl. Urteil des BFH III R 82/73).

• BFH, 24.03.1999 - II B 98/98

  VSt; Verfassungsmäßigkeit einigungsbedingter Sonderregelungen

  Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73. BFHE 113.382. BStBl II 1975.54. und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73. BFHE 114.264. BStBl II 1975.191. sowie in BFHE 142.289. BStBl II 1985.36).
• BFH, 07.11.1975 - III R 120/74

  Bei der Entscheidung über die Bewertungsmethode ist die Zugehörigkeit eines …

  a) Der Senat hat für die Bewertung von Wohngrundstücken entschieden, daß auch die Kostenmiete als übliche Miete in Betracht kommen könne (BFH-Entscheidung vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).
• OVG Nordrhein-Westfalen, 24.05.2011 - 14 A 1498/09

  Normaler Rohertrag: Kein Grundsteuererlass
• FG Baden-Württemberg, 14.05.1997 - 3 K 277/93

  Einheitsbewertung nach Ertragswertverfahren; Bemessung der anzusetzenden …
• FG Baden-Württemberg, 14.05.1997 - 3 K 122/94

  Einheitsbewertung nach Ertragswertverfahren; Ermittlung der Jahresrohmiete von …
• FG Baden-Württemberg, 24.03.1995 - 3 K 231/89